정당한 보상의 산정에서 개발이익의 취급에 관한 설명으로 옳은 것은?

정당한 보상의 의미에 대해 다수 견해와 판례의 경향은 원칙적으로 피침해재산의 객관적 가치를 완전하게 보상해야 한다는 완전보상에 가까운 것으로 이해되며, 다만 개발이익과 같이 해당 공익사업과 무관한 요소는 보상액 산정에서 배제하는 것이 헌법에 위배되지 않는다는 취지로 다루어진다.
[근거 조문] 정당보상과 개발이익 배제 판례취지

토지보상법에서 정당한 보상의 산정은 ‘피수용자가 입은 손실’을 기준으로 하며, 이때 개발이익을 어떻게 취급하는지가 국시와 공법·행정법 계열 시험에서 반복 출제되는 논점입니다. 핵심은 공익사업과 무관한 개발이익은 배제하되, 해당 공익사업으로 인한 개발이익도 반드시 포함하지는 않는다는 구조입니다.

개발이익 배제의 헌법적 정당성
정당보상 원칙은 피수용자의 재산권 손실을 빠짐없이 보상하라는 것이지, 사업과 무관하게 주변 지역의 개발 호재로 형성된 시세 상승분까지 보상하라는 뜻은 아닙니다. 공익사업의 시행과 인과관계가 없는 개발이익은 손실의 범위에 포함되지 않으므로 보상액 산정에서 배제하더라도 헌법상 정당보상 원칙에 위배되지 않습니다. 이는 손실보상의 본질이 ‘사업으로 인한 특별한 희생’의 전보에 있기 때문입니다. 따라서 보기 2가 옳습니다.

해당 공익사업으로 발생한 개발이익의 취급
혼동 주의! 해당 공익사업 자체로 인해 주변 토지의 가격이 상승하는 경우, 그 개발이익을 보상액에 반드시 포함해야 하는 것은 아닙니다. 우리 법제는 개발이익을 사업시행자나 토지소유자에게 귀속시키지 않고 개발이익환수제를 통해 사회적으로 환수하는 구조를 취합니다. 따라서 보기 4의 ‘반드시 포함해야 한다’는 설명은 타당하지 않습니다. 또한 개발이익의 포함 여부는 법령이 정한 기준에 따라 결정되는 것이지, 사업시행자가 임의로 선택할 수 있는 재량사항이 아닙니다. 보기 3도 틀립니다.

보상 실무에서의 적용
보상액 산정 시 공시지가와 실거래가를 비교·참작하되, 공익사업과 무관한 인근 개발 호재로 인한 지가 상승분은 평가에서 제외합니다. 반대로 해당 사업의 시행이 예정됨으로써 발생한 투기적 가격 상승분도 보상액에 그대로 반영하지 않습니다. 핵심! 정당보상은 ‘사업과의 인과관계’를 기준으로 손실을 산정하므로, 사업과 무관한 개발이익은 물론 사업으로 인한 개발이익도 보상액 산정의 필수 요소가 아닙니다. 보기 1과 같이 개발이익을 포함하지 않으면 곧바로 위헌이라는 도식적 이해는 손실보상의 구조를 오해한 것입니다.